ONTEIGENING

Als de overheid hiervoor grond nodig heeft, dan kan zij die kopen. Lukt dat niet, dan kan zij de grond onteigenen wanneer het algemeen

belang daarmee aantoonbaar is gediend en vooraf schadeloosstelling is verzekerd. Als grond wordt onteigend, wordt alles wat daar vast

op staat eigendom van de overheid.  Onteigening kan worden gedefinieerd als het ontnemen van eigendom door de overheid in het

algemeen belang.

ONTEIGENING

 Grond in Nederland is schaars. Steeds meer grond is nodig voor uitbreiding van het wegennet, nieuwe natuurgebieden, industrieterreinen en woningbouw.

 Als de overheid hiervoor grond nodig heeft, dan kan zij die kopen. Lukt dat niet, dan kan zij de grond onteigenen wanneer het algemeen belang daarmee aantoonbaar is

gediend en vooraf schadeloosstelling is verzekerd. Als grond wordt onteigend, wordt alles wat daar vast op staat eigendom van de overheid.

 Onteigening kan worden gedefinieerd als het ontnemen van eigendom door de overheid in het algemeen belang.

 Onteigening is geregeld in de Onteigeningswet (Ow). De Ow geeft vooral de doeleinden aan waarvoor onteigend kan worden en vermeldt de bijbehorende procedures.

Verder is geregeld dat onteigening uitsluitend kan plaatsvinden na betaling van een volledige schadeloosstelling. Dit is een financiële vergoeding voor alle schade die

rechtstreeks voortkomt uit werkzaamheden en het plan van het werk waarvoor onteigend wordt. De basis bij berekening van uw schade is dat u na onteigening in een gelijke

vermogens- en inkomenspositie zult verkeren. Enkele voorbeelden van schade die u vergoed krijgt: vermogensschade (bijvoorbeeld de waarde van uw onroerende zaak),

inkomensschade en eenmalige kosten, zoals herinrichtingskosten en advieskosten.

Procedure onteigening

De rijksoverheid kan grond onteigenen, bijvoorbeeld in verband met de aanleg van wegen of spoorlijnen. Als de gemeente wil onteigenen om bijvoorbeeld een

bestemmingsplan of een bouwplan uit te voeren, dan moet de gemeenteraad een besluit hierover nemen. Daarna is goedkeuring van de Kroon vereist.

Voordat de gemeenteraad het besluit tot onteigening neemt, ligt het ontwerp met de bijbehorende stukken voor iedereen vier weken ter inzage op het gemeentehuis. Dit

wordt aangekondigd in een dag- of nieuwsblad of een huis-aan-huisblad. Tijdens deze vier weken kunnen belanghebbenden hun zienswijze op het ontwerp schriftelijk of

mondeling bij de gemeente indienen.

Na deze termijn kan de gemeenteraad een besluit tot onteigening nemen en wordt het besluit ter goedkeuring aan de Kroon voorgedragen. Het besluit wordt opnieuw ter

inzage gelegd. Belanghebbenden die tijdig hun zienswijze kenbaar hebben gemaakt, kunnen nu bij de Kroon hun bedenkingen inbrengen. Hierna beslist de Kroon binnen

negen maanden bij Koninklijk Besluit. De Kroon gaat na of de wettelijke regels in acht zijn genomen en beoordeelt of de onteigening terecht is. Alleen als de onteigening in

het publiek belang is, noodzakelijk en urgent is, wordt tot onteigening besloten.

Zodra de onteigening is goedgekeurd, is de eerste fase afgerond. Omdat dit een vrij langdurige procedure is, kan een gemeente in de wijziging van het bestemmingsplan

expliciet vermelden dat ze kiest voor een verkorte procedure. Dat wil zeggen dat de gemeenteraad een besluit tot onteigening neemt en dit besluit ter inzage legt. Iedereen

kan direct een zienswijze bij de Kroon indienen.

Na het besluit van de Kroon begint de gerechtelijke procedure. Het staat dan vast dat de betreffende grond onteigend wordt. Het gaat nu alleen nog om de hoogte van de

schadeloosstelling die aan de grondeigenaar betaald moet worden.

Voordat de gemeente de vordering tot onteigening bij de rechtbank indient, moet zij nogmaals proberen tot een overeenkomst met de grondeigenaar te komen. Komen

beide partijen hier weer niet uit, dan moet de gemeente binnen twee jaar na het Kroonbesluit een vordering bij de rechtbank indienen.

De rechter beoordeelt of aan de formele eisen van de administratieve procedure is voldaan. Daarna benoemt hij een commissie van meestal drie deskundigen die een

schadeloosstelling bepaalt. Dit gebeurt pas als de grondeigenaar het laatste bod van de gemeente niet accepteert. Tegen het rapport van de deskundigen kan bezwaar

worden aangetekend.

Uiteindelijk spreekt de rechtbank de onteigening uit en stelt de hoogte van de schadeloosstelling vast. De enige mogelijkheid die de grondeigenaar daarna nog heeft is

cassatie bij de Hoge Raad. Om te voorkomen dat de gemeente lang moet wachten voordat zij over de grond kan beschikken, kan de rechtbank de onteigening al uitspreken

voordat de schadeloosstelling is vastgesteld.

Schadeloosstelling De vastgestelde schadeloosstelling moet volledig zijn. Dat wil zeggen dat een grondeigenaar na de onteigening qua vermogen in een gelijkwaardige positie blijft. De omvang van de schade wordt bepaald op basis van de feiten en omstandigheden op het moment dat het onteigeningsvonnis wordt ingeschreven in de openbare registers. Door de inschrijving kunnen er geen misverstanden meer ontstaan over het eigendom. Aan iedereen is zo kenbaar gemaakt dat onteigening heeft plaats gevonden. Verkoop van het onteigende is vanaf de inschrijving van het vonnis niet meer mogelijk. Behalve de eigenaar kunnen ook huurders of pachters van het onteigende voor enige schadeloosstelling in aanmerking komen. Hun rechten gaan immers verloren na de onteigening. De schadeloosstelling bestaat meestal uit een geldsom. Soms wordt een voorziening getroffen om de schade te vergoeden. Bijvoorbeeld in de vorm van vervangende ruimte, eventueel aangevuld met een geldsom. Soorten schade De rechter onderscheidt vier soorten schade die voor vergoeding in aanmerking komen: Vermogenswaarde Hierbij gaat het om vergoeding van de te onteigenen zaak zelf, bijvoorbeeld een bedrijf met bijbehorende gronden. De marktwaarde is bepalend. Die waarde hoeft niet altijd gelijk te zijn aan de gebruikswaarde. Inkomensschade Wie grond kwijtraakt door onteigening, verliest daarmee ook een deel van zijn inkomen. De hoogte van deze schade wordt bepaald door het inkomen van de jaren voorafgaand aan de onteigening. Waardevermindering van het overblijvende niet-onteigende Deze schade komt voor vergoeding in aanmerking wanneer de som van de waarde van het onteigende deel en het overblijvende deel lager is dan de totale waarde van de onteigening. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als een deel van uw perceel waarop uw bedrijf staat, wordt onteigend. Daardoor daalt de waarde van het overblijvende eigendom meestal aanzienlijk. Overige schade Bijvoorbeeld de kosten van verplaatsing van het bedrijf zoals verhuis-, financierings-, aanloop- en stagnatiekosten en bemiddelings- en taxatiekosten. Tegen het eindvonnis van de rechter is alleen beroep in cassatie bij de Hoge Raad mogelijk. Die geeft een globaal oordeel over de feiten (zoals de begroting van de schade) en beoordeelt of de procedure juist is verlopen. Het beroep moet binnen twee weken na de uitspraak van de rechtbank worden ingesteld. Wat doet O.A.G ? Wie met onteigening te maken krijgt, heeft een goede adviseur nodig. De onderhandelingen, de procedures, de berekeningen van schadevergoedingen vragen specialistische kennis. Een onteigeningsprocedure staat namelijk niet op zichzelf. Hieraan voorafgaand heeft de gemeente of rijksoverheid plannen ontwikkeld die bijvoorbeeld te maken hebben met de realisering van nieuwbouwwijken of spoorlijnen en wegen mogelijk maken. Bijvoorbeeld bestemmingsplannen of besluiten op grond van de Tracéwet. Voor de totstandkoming van deze plannen gelden afzonderlijke procedures met mogelijkheden van inspraak, bezwaar en beroep. De onteigeningsdeskundige is in staat om u in deze situatie te adviseren en te begeleiden. Om het geld hoeft u het namelijk niet te laten. De kosten worden vergoed door de onteigende partij (rijk/gemeente) en opgenomen als onderdeel van de schadevergoeding.

RENTMEESTERS


OAG Makelaars & Rentmeesters - © 2018

CONTACTGEGEVENS OAG Makelaars & Rentmeesters Bezoekadres:  Willem II straat 17, 5038 BA  Tilburg Postadres: Postbus 86, 5000 AB  Tilburg E:  info@oag-vastgoed.nl T:  013 - 58 01 505 www.oag-vastgoed.nl  
Contactformulier Contactformulier

ONTEIGENING

Als de overheid hiervoor grond nodig heeft, dan kan zij

die kopen. Lukt dat niet, dan kan zij de grond onteigenen

wanneer het algemeen belang daarmee aantoonbaar is

gediend en vooraf schadeloosstelling is verzekerd. Als

grond wordt onteigend, wordt alles wat daar vast op staat

eigendom van de overheid.  Onteigening kan worden

gedefinieerd als het ontnemen van eigendom door de

overheid in het algemeen belang.

ONTEIGENING

 Grond in Nederland is schaars. Steeds meer grond is nodig voor

uitbreiding van het wegennet, nieuwe natuurgebieden, industrieterreinen

en woningbouw.

 Als de overheid hiervoor grond nodig heeft, dan kan zij die kopen. Lukt

dat niet, dan kan zij de grond onteigenen wanneer het algemeen belang

daarmee aantoonbaar is gediend en vooraf schadeloosstelling is

verzekerd. Als grond wordt onteigend, wordt alles wat daar vast op staat

eigendom van de overheid.

 Onteigening kan worden gedefinieerd als het ontnemen van eigendom

door de overheid in het algemeen belang.

 Onteigening is geregeld in de Onteigeningswet (Ow). De Ow geeft vooral

de doeleinden aan waarvoor onteigend kan worden en vermeldt de

bijbehorende procedures. Verder is geregeld dat onteigening uitsluitend

kan plaatsvinden na betaling van een volledige schadeloosstelling. Dit is

een financiële vergoeding voor alle schade die rechtstreeks voortkomt uit

werkzaamheden en het plan van het werk waarvoor onteigend wordt. De

basis bij berekening van uw schade is dat u na onteigening in een gelijke

vermogens- en inkomenspositie zult verkeren. Enkele voorbeelden van

schade die u vergoed krijgt: vermogensschade (bijvoorbeeld de waarde

van uw onroerende zaak), inkomensschade en eenmalige kosten, zoals

herinrichtingskosten en advieskosten.

Procedure onteigening

De rijksoverheid kan grond onteigenen, bijvoorbeeld in verband met de

aanleg van wegen of spoorlijnen. Als de gemeente wil onteigenen om

bijvoorbeeld een bestemmingsplan of een bouwplan uit te voeren, dan

moet de gemeenteraad een besluit hierover nemen. Daarna is

goedkeuring van de Kroon vereist.

Voordat de gemeenteraad het besluit tot onteigening neemt, ligt het

ontwerp met de bijbehorende stukken voor iedereen vier weken ter

inzage op het gemeentehuis. Dit wordt aangekondigd in een dag- of

nieuwsblad of een huis-aan-huisblad. Tijdens deze vier weken kunnen

belanghebbenden hun zienswijze op het ontwerp schriftelijk of

mondeling bij de gemeente indienen.

Na deze termijn kan de gemeenteraad een besluit tot onteigening nemen

en wordt het besluit ter goedkeuring aan de Kroon voorgedragen. Het

besluit wordt opnieuw ter inzage gelegd. Belanghebbenden die tijdig hun

zienswijze kenbaar hebben gemaakt, kunnen nu bij de Kroon hun

bedenkingen inbrengen. Hierna beslist de Kroon binnen negen maanden

bij Koninklijk Besluit. De Kroon gaat na of de wettelijke regels in acht zijn

genomen en beoordeelt of de onteigening terecht is. Alleen als de

onteigening in het publiek belang is, noodzakelijk en urgent is, wordt tot

onteigening besloten.

Zodra de onteigening is goedgekeurd, is de eerste fase afgerond. Omdat

dit een vrij langdurige procedure is, kan een gemeente in de wijziging van

het bestemmingsplan expliciet vermelden dat ze kiest voor een verkorte

procedure. Dat wil zeggen dat de gemeenteraad een besluit tot

onteigening neemt en dit besluit ter inzage legt. Iedereen kan direct een

zienswijze bij de Kroon indienen.

Na het besluit van de Kroon begint de gerechtelijke procedure. Het staat

dan vast dat de betreffende grond onteigend wordt. Het gaat nu alleen

nog om de hoogte van de schadeloosstelling die aan de grondeigenaar

betaald moet worden.

Voordat de gemeente de vordering tot onteigening bij de rechtbank

indient, moet zij nogmaals proberen tot een overeenkomst met de

grondeigenaar te komen. Komen beide partijen hier weer niet uit, dan

moet de gemeente binnen twee jaar na het Kroonbesluit een vordering

bij de rechtbank indienen.

De rechter beoordeelt of aan de formele eisen van de administratieve

procedure is voldaan. Daarna benoemt hij een commissie van meestal

drie deskundigen die een schadeloosstelling bepaalt. Dit gebeurt pas als

de grondeigenaar het laatste bod van de gemeente niet accepteert. Tegen

het rapport van de deskundigen kan bezwaar worden aangetekend.

Uiteindelijk spreekt de rechtbank de onteigening uit en stelt de hoogte

van de schadeloosstelling vast. De enige mogelijkheid die de

grondeigenaar daarna nog heeft is cassatie bij de Hoge Raad. Om te

voorkomen dat de gemeente lang moet wachten voordat zij over de

grond kan beschikken, kan de rechtbank de onteigening al uitspreken

voordat de schadeloosstelling is vastgesteld.

Schadeloosstelling De vastgestelde schadeloosstelling moet volledig zijn. Dat wil zeggen dat een grondeigenaar na de onteigening qua vermogen in een gelijkwaardige positie blijft. De omvang van de schade wordt bepaald op basis van de feiten en omstandigheden op het moment dat het onteigeningsvonnis wordt ingeschreven in de openbare registers. Door de inschrijving kunnen er geen misverstanden meer ontstaan over het eigendom. Aan iedereen is zo kenbaar gemaakt dat onteigening heeft plaats gevonden. Verkoop van het onteigende is vanaf de inschrijving van het vonnis niet meer mogelijk. Behalve de eigenaar kunnen ook huurders of pachters van het onteigende voor enige schadeloosstelling in aanmerking komen. Hun rechten gaan immers verloren na de onteigening. De schadeloosstelling bestaat meestal uit een geldsom. Soms wordt een voorziening getroffen om de schade te vergoeden. Bijvoorbeeld in de vorm van vervangende ruimte, eventueel aangevuld met een geldsom. Soorten schade De rechter onderscheidt vier soorten schade die voor vergoeding in aanmerking komen: Vermogenswaarde Hierbij gaat het om vergoeding van de te onteigenen zaak zelf, bijvoorbeeld een bedrijf met bijbehorende gronden. De marktwaarde is bepalend. Die waarde hoeft niet altijd gelijk te zijn aan de gebruikswaarde. Inkomensschade Wie grond kwijtraakt door onteigening, verliest daarmee ook een deel van zijn inkomen. De hoogte van deze schade wordt bepaald door het inkomen van de jaren voorafgaand aan de onteigening. Waardevermindering van het overblijvende niet-onteigende Deze schade komt voor vergoeding in aanmerking wanneer de som van de waarde van het onteigende deel en het overblijvende deel lager is dan de totale waarde van de onteigening. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als een deel van uw perceel waarop uw bedrijf staat, wordt onteigend. Daardoor daalt de waarde van het overblijvende eigendom meestal aanzienlijk. Overige schade Bijvoorbeeld de kosten van verplaatsing van het bedrijf zoals verhuis-, financierings-, aanloop- en stagnatiekosten en bemiddelings- en taxatiekosten. Tegen het eindvonnis van de rechter is alleen beroep in cassatie bij de Hoge Raad mogelijk. Die geeft een globaal oordeel over de feiten (zoals de begroting van de schade) en beoordeelt of de procedure juist is verlopen. Het beroep moet binnen twee weken na de uitspraak van de rechtbank worden ingesteld. Wat doet O.A.G ? Wie met onteigening te maken krijgt, heeft een goede adviseur nodig. De onderhandelingen, de procedures, de berekeningen van schadevergoedingen vragen specialistische kennis. Een onteigeningsprocedure staat namelijk niet op zichzelf. Hieraan voorafgaand heeft de gemeente of rijksoverheid plannen ontwikkeld die bijvoorbeeld te maken hebben met de realisering van nieuwbouwwijken of spoorlijnen en wegen mogelijk maken. Bijvoorbeeld bestemmingsplannen of besluiten op grond van de Tracéwet. Voor de totstandkoming van deze plannen gelden afzonderlijke procedures met mogelijkheden van inspraak, bezwaar en beroep. De onteigeningsdeskundige is in staat om u in deze situatie te adviseren en te begeleiden. Om het geld hoeft u het namelijk niet te laten. De kosten worden vergoed door de onteigende partij (rijk/gemeente) en opgenomen als onderdeel van de schadevergoeding.

RENTMEESTERS


CONTACTGEGEVENS OAG Makelaars & Rentmeesters Bezoekadres:  Willem II straat 17, 5038 BA  Tilburg Postadres: Postbus 86, 5000 AB  Tilburg E:  info@oag-vastgoed.nl T:  013 - 58 01 505 www.oag-vastgoed.nl  
Contactformulier Contactformulier 