ONTEIGENING
Als de overheid hiervoor grond nodig heeft, dan kan zij die kopen. Lukt dat niet, dan kan zij de grond onteigenen wanneer het algemeen
belang daarmee aantoonbaar is gediend en vooraf schadeloosstelling is verzekerd. Als grond wordt onteigend, wordt alles wat daar vast
op staat eigendom van de overheid. Onteigening kan worden gedefinieerd als het ontnemen van eigendom door de overheid in het
algemeen belang.
ONTEIGENING
Grond in Nederland is schaars. Steeds meer grond is nodig voor uitbreiding van het wegennet, nieuwe natuurgebieden, industrieterreinen en woningbouw.
Als de overheid hiervoor grond nodig heeft, dan kan zij die kopen. Lukt dat niet, dan kan zij de grond onteigenen wanneer het algemeen belang daarmee aantoonbaar is
gediend en vooraf schadeloosstelling is verzekerd. Als grond wordt onteigend, wordt alles wat daar vast op staat eigendom van de overheid.
Onteigening kan worden gedefinieerd als het ontnemen van eigendom door de overheid in het algemeen belang.
Onteigening is geregeld in de Onteigeningswet (Ow). De Ow geeft vooral de doeleinden aan waarvoor onteigend kan worden en vermeldt de bijbehorende procedures.
Verder is geregeld dat onteigening uitsluitend kan plaatsvinden na betaling van een volledige schadeloosstelling. Dit is een financiële vergoeding voor alle schade die
rechtstreeks voortkomt uit werkzaamheden en het plan van het werk waarvoor onteigend wordt. De basis bij berekening van uw schade is dat u na onteigening in een gelijke
vermogens- en inkomenspositie zult verkeren. Enkele voorbeelden van schade die u vergoed krijgt: vermogensschade (bijvoorbeeld de waarde van uw onroerende zaak),
inkomensschade en eenmalige kosten, zoals herinrichtingskosten en advieskosten.
Procedure onteigening
De rijksoverheid kan grond onteigenen, bijvoorbeeld in verband met de aanleg van wegen of spoorlijnen. Als de gemeente wil onteigenen om bijvoorbeeld een
bestemmingsplan of een bouwplan uit te voeren, dan moet de gemeenteraad een besluit hierover nemen. Daarna is goedkeuring van de Kroon vereist.
Voordat de gemeenteraad het besluit tot onteigening neemt, ligt het ontwerp met de bijbehorende stukken voor iedereen vier weken ter inzage op het gemeentehuis. Dit
wordt aangekondigd in een dag- of nieuwsblad of een huis-aan-huisblad. Tijdens deze vier weken kunnen belanghebbenden hun zienswijze op het ontwerp schriftelijk of
mondeling bij de gemeente indienen.
Na deze termijn kan de gemeenteraad een besluit tot onteigening nemen en wordt het besluit ter goedkeuring aan de Kroon voorgedragen. Het besluit wordt opnieuw ter
inzage gelegd. Belanghebbenden die tijdig hun zienswijze kenbaar hebben gemaakt, kunnen nu bij de Kroon hun bedenkingen inbrengen. Hierna beslist de Kroon binnen
negen maanden bij Koninklijk Besluit. De Kroon gaat na of de wettelijke regels in acht zijn genomen en beoordeelt of de onteigening terecht is. Alleen als de onteigening in
het publiek belang is, noodzakelijk en urgent is, wordt tot onteigening besloten.
Zodra de onteigening is goedgekeurd, is de eerste fase afgerond. Omdat dit een vrij langdurige procedure is, kan een gemeente in de wijziging van het bestemmingsplan
expliciet vermelden dat ze kiest voor een verkorte procedure. Dat wil zeggen dat de gemeenteraad een besluit tot onteigening neemt en dit besluit ter inzage legt. Iedereen
kan direct een zienswijze bij de Kroon indienen.
Na het besluit van de Kroon begint de gerechtelijke procedure. Het staat dan vast dat de betreffende grond onteigend wordt. Het gaat nu alleen nog om de hoogte van de
schadeloosstelling die aan de grondeigenaar betaald moet worden.
Voordat de gemeente de vordering tot onteigening bij de rechtbank indient, moet zij nogmaals proberen tot een overeenkomst met de grondeigenaar te komen. Komen
beide partijen hier weer niet uit, dan moet de gemeente binnen twee jaar na het Kroonbesluit een vordering bij de rechtbank indienen.
De rechter beoordeelt of aan de formele eisen van de administratieve procedure is voldaan. Daarna benoemt hij een commissie van meestal drie deskundigen die een
schadeloosstelling bepaalt. Dit gebeurt pas als de grondeigenaar het laatste bod van de gemeente niet accepteert. Tegen het rapport van de deskundigen kan bezwaar
worden aangetekend.
Uiteindelijk spreekt de rechtbank de onteigening uit en stelt de hoogte van de schadeloosstelling vast. De enige mogelijkheid die de grondeigenaar daarna nog heeft is
cassatie bij de Hoge Raad. Om te voorkomen dat de gemeente lang moet wachten voordat zij over de grond kan beschikken, kan de rechtbank de onteigening al uitspreken
voordat de schadeloosstelling is vastgesteld.
Schadeloosstelling De vastgestelde schadeloosstelling moet volledig zijn. Dat wil zeggen dat een grondeigenaar na de onteigening qua vermogen in een gelijkwaardige positie blijft. De omvang van de schade wordt bepaald op basis van de feiten en omstandigheden op het moment dat het onteigeningsvonnis wordt ingeschreven in de openbare registers. Door de inschrijving kunnen er geen misverstanden meer ontstaan over het eigendom. Aan iedereen is zo kenbaar gemaakt dat onteigening heeft plaats gevonden. Verkoop van het onteigende is vanaf de inschrijving van het vonnis niet meer mogelijk. Behalve de eigenaar kunnen ook huurders of pachters van het onteigende voor enige schadeloosstelling in aanmerking komen. Hun rechten gaan immers verloren na de onteigening. De schadeloosstelling bestaat meestal uit een geldsom. Soms wordt een voorziening getroffen om de schade te vergoeden. Bijvoorbeeld in de vorm van vervangende ruimte, eventueel aangevuld met een geldsom. Soorten schade De rechter onderscheidt vier soorten schade die voor vergoeding in aanmerking komen: • Vermogenswaarde Hierbij gaat het om vergoeding van de te onteigenen zaak zelf, bijvoorbeeld een bedrijf met bijbehorende gronden. De marktwaarde is bepalend. Die waarde hoeft niet altijd gelijk te zijn aan de gebruikswaarde. • Inkomensschade Wie grond kwijtraakt door onteigening, verliest daarmee ook een deel van zijn inkomen. De hoogte van deze schade wordt bepaald door het inkomen van de jaren voorafgaand aan de onteigening. • Waardevermindering van het overblijvende niet-onteigende Deze schade komt voor vergoeding in aanmerking wanneer de som van de waarde van het onteigende deel en het overblijvende deel lager is dan de totale waarde van de onteigening. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als een deel van uw perceel waarop uw bedrijf staat, wordt onteigend. Daardoor daalt de waarde van het overblijvende eigendom meestal aanzienlijk. • Overige schade Bijvoorbeeld de kosten van verplaatsing van het bedrijf zoals verhuis-, financierings-, aanloop- en stagnatiekosten en bemiddelings- en taxatiekosten. Tegen het eindvonnis van de rechter is alleen beroep in cassatie bij de Hoge Raad mogelijk. Die geeft een globaal oordeel over de feiten (zoals de begroting van de schade) en beoordeelt of de procedure juist is verlopen. Het beroep moet binnen twee weken na de uitspraak van de rechtbank worden ingesteld. Wat doet O.A.G ? Wie met onteigening te maken krijgt, heeft een goede adviseur nodig. De onderhandelingen, de procedures, de berekeningen van schadevergoedingen vragen specialistische kennis. Een onteigeningsprocedure staat namelijk niet op zichzelf. Hieraan voorafgaand heeft de gemeente of rijksoverheid plannen ontwikkeld die bijvoorbeeld te maken hebben met de realisering van nieuwbouwwijken of spoorlijnen en wegen mogelijk maken. Bijvoorbeeld bestemmingsplannen of besluiten op grond van de Tracéwet. Voor de totstandkoming van deze plannen gelden afzonderlijke procedures met mogelijkheden van inspraak, bezwaar en beroep. De onteigeningsdeskundige is in staat om u in deze situatie te adviseren en te begeleiden. Om het geld hoeft u het namelijk niet te laten. De kosten worden vergoed door de onteigende partij (rijk/gemeente) en opgenomen als onderdeel van de schadevergoeding.RENTMEESTERS
OAG Makelaars & Rentmeesters - © 2018
CONTACTGEGEVENS
OAG Makelaars & Rentmeesters
Bezoekadres: Willem II straat 17, 5038 BA Tilburg
Postadres: Postbus 86, 5000 AB Tilburg
E: info@oag-vastgoed.nl
T: 013 - 58 01 505
www.oag-vastgoed.nl
ONTEIGENING
Als de overheid hiervoor grond nodig heeft, dan kan zij
die kopen. Lukt dat niet, dan kan zij de grond onteigenen
wanneer het algemeen belang daarmee aantoonbaar is
gediend en vooraf schadeloosstelling is verzekerd. Als
grond wordt onteigend, wordt alles wat daar vast op staat
eigendom van de overheid. Onteigening kan worden
gedefinieerd als het ontnemen van eigendom door de
overheid in het algemeen belang.
ONTEIGENING
Grond in Nederland is schaars. Steeds meer grond is nodig voor
uitbreiding van het wegennet, nieuwe natuurgebieden, industrieterreinen
en woningbouw.
Als de overheid hiervoor grond nodig heeft, dan kan zij die kopen. Lukt
dat niet, dan kan zij de grond onteigenen wanneer het algemeen belang
daarmee aantoonbaar is gediend en vooraf schadeloosstelling is
verzekerd. Als grond wordt onteigend, wordt alles wat daar vast op staat
eigendom van de overheid.
Onteigening kan worden gedefinieerd als het ontnemen van eigendom
door de overheid in het algemeen belang.
Onteigening is geregeld in de Onteigeningswet (Ow). De Ow geeft vooral
de doeleinden aan waarvoor onteigend kan worden en vermeldt de
bijbehorende procedures. Verder is geregeld dat onteigening uitsluitend
kan plaatsvinden na betaling van een volledige schadeloosstelling. Dit is
een financiële vergoeding voor alle schade die rechtstreeks voortkomt uit
werkzaamheden en het plan van het werk waarvoor onteigend wordt. De
basis bij berekening van uw schade is dat u na onteigening in een gelijke
vermogens- en inkomenspositie zult verkeren. Enkele voorbeelden van
schade die u vergoed krijgt: vermogensschade (bijvoorbeeld de waarde
van uw onroerende zaak), inkomensschade en eenmalige kosten, zoals
herinrichtingskosten en advieskosten.
Procedure onteigening
De rijksoverheid kan grond onteigenen, bijvoorbeeld in verband met de
aanleg van wegen of spoorlijnen. Als de gemeente wil onteigenen om
bijvoorbeeld een bestemmingsplan of een bouwplan uit te voeren, dan
moet de gemeenteraad een besluit hierover nemen. Daarna is
goedkeuring van de Kroon vereist.
Voordat de gemeenteraad het besluit tot onteigening neemt, ligt het
ontwerp met de bijbehorende stukken voor iedereen vier weken ter
inzage op het gemeentehuis. Dit wordt aangekondigd in een dag- of
nieuwsblad of een huis-aan-huisblad. Tijdens deze vier weken kunnen
belanghebbenden hun zienswijze op het ontwerp schriftelijk of
mondeling bij de gemeente indienen.
Na deze termijn kan de gemeenteraad een besluit tot onteigening nemen
en wordt het besluit ter goedkeuring aan de Kroon voorgedragen. Het
besluit wordt opnieuw ter inzage gelegd. Belanghebbenden die tijdig hun
zienswijze kenbaar hebben gemaakt, kunnen nu bij de Kroon hun
bedenkingen inbrengen. Hierna beslist de Kroon binnen negen maanden
bij Koninklijk Besluit. De Kroon gaat na of de wettelijke regels in acht zijn
genomen en beoordeelt of de onteigening terecht is. Alleen als de
onteigening in het publiek belang is, noodzakelijk en urgent is, wordt tot
onteigening besloten.
Zodra de onteigening is goedgekeurd, is de eerste fase afgerond. Omdat
dit een vrij langdurige procedure is, kan een gemeente in de wijziging van
het bestemmingsplan expliciet vermelden dat ze kiest voor een verkorte
procedure. Dat wil zeggen dat de gemeenteraad een besluit tot
onteigening neemt en dit besluit ter inzage legt. Iedereen kan direct een
zienswijze bij de Kroon indienen.
Na het besluit van de Kroon begint de gerechtelijke procedure. Het staat
dan vast dat de betreffende grond onteigend wordt. Het gaat nu alleen
nog om de hoogte van de schadeloosstelling die aan de grondeigenaar
betaald moet worden.
Voordat de gemeente de vordering tot onteigening bij de rechtbank
indient, moet zij nogmaals proberen tot een overeenkomst met de
grondeigenaar te komen. Komen beide partijen hier weer niet uit, dan
moet de gemeente binnen twee jaar na het Kroonbesluit een vordering
bij de rechtbank indienen.
De rechter beoordeelt of aan de formele eisen van de administratieve
procedure is voldaan. Daarna benoemt hij een commissie van meestal
drie deskundigen die een schadeloosstelling bepaalt. Dit gebeurt pas als
de grondeigenaar het laatste bod van de gemeente niet accepteert.
Tegen het rapport van de deskundigen kan bezwaar worden
aangetekend.
Uiteindelijk spreekt de rechtbank de onteigening uit en stelt de hoogte
van de schadeloosstelling vast. De enige mogelijkheid die de
grondeigenaar daarna nog heeft is cassatie bij de Hoge Raad. Om te
voorkomen dat de gemeente lang moet wachten voordat zij over de
grond kan beschikken, kan de rechtbank de onteigening al uitspreken
voordat de schadeloosstelling is vastgesteld.
Schadeloosstelling De vastgestelde schadeloosstelling moet volledig zijn. Dat wil zeggen dat een grondeigenaar na de onteigening qua vermogen in een gelijkwaardige positie blijft. De omvang van de schade wordt bepaald op basis van de feiten en omstandigheden op het moment dat het onteigeningsvonnis wordt ingeschreven in de openbare registers. Door de inschrijving kunnen er geen misverstanden meer ontstaan over het eigendom. Aan iedereen is zo kenbaar gemaakt dat onteigening heeft plaats gevonden. Verkoop van het onteigende is vanaf de inschrijving van het vonnis niet meer mogelijk. Behalve de eigenaar kunnen ook huurders of pachters van het onteigende voor enige schadeloosstelling in aanmerking komen. Hun rechten gaan immers verloren na de onteigening. De schadeloosstelling bestaat meestal uit een geldsom. Soms wordt een voorziening getroffen om de schade te vergoeden. Bijvoorbeeld in de vorm van vervangende ruimte, eventueel aangevuld met een geldsom. Soorten schade De rechter onderscheidt vier soorten schade die voor vergoeding in aanmerking komen: • Vermogenswaarde Hierbij gaat het om vergoeding van de te onteigenen zaak zelf, bijvoorbeeld een bedrijf met bijbehorende gronden. De marktwaarde is bepalend. Die waarde hoeft niet altijd gelijk te zijn aan de gebruikswaarde. • Inkomensschade Wie grond kwijtraakt door onteigening, verliest daarmee ook een deel van zijn inkomen. De hoogte van deze schade wordt bepaald door het inkomen van de jaren voorafgaand aan de onteigening. • Waardevermindering van het overblijvende niet-onteigende Deze schade komt voor vergoeding in aanmerking wanneer de som van de waarde van het onteigende deel en het overblijvende deel lager is dan de totale waarde van de onteigening. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als een deel van uw perceel waarop uw bedrijf staat, wordt onteigend. Daardoor daalt de waarde van het overblijvende eigendom meestal aanzienlijk. • Overige schade Bijvoorbeeld de kosten van verplaatsing van het bedrijf zoals verhuis-, financierings-, aanloop- en stagnatiekosten en bemiddelings- en taxatiekosten. Tegen het eindvonnis van de rechter is alleen beroep in cassatie bij de Hoge Raad mogelijk. Die geeft een globaal oordeel over de feiten (zoals de begroting van de schade) en beoordeelt of de procedure juist is verlopen. Het beroep moet binnen twee weken na de uitspraak van de rechtbank worden ingesteld.RENTMEESTERS
OAG Makelaars &
Rentmeesters - © 2018
