VOORKEURSRECHT - De wet Voorkeursrecht Gemeenten

Wat betekent het?

Het voorkeursrecht geldt alleen voor gebieden waarop de gemeenteraad zo'n voorkeursrecht heeft gevestigd. In die gebieden hebben de eigenaren en beperkt

gerechtigden van grond die tot vervreemding over willen gaan de plicht, de grond eerst aan de gemeente aan te bieden. De gemeente heeft in die gevallen een soort 'recht

van eerste koop'. De gemeente krijgt dus het recht om bij voorrang de desbetreffende grond aan te kopen en kan daarop bijvoorbeeld woningbouw, industrieterreinen,

groenvoorzieningen of andere openbare voorzieningen realiseren.

Op dat moment beoordeelt de gemeente of zij van dit aanbod gebruik wenst te maken. Wil de gemeente de aangeboden grond inderdaad aankopen, dan betaalt zij

daarvoor de dan geldende marktwaarde (de normale prijs die dergelijke grond op dat moment bij vrije verkoop zou opleveren). Maakt de gemeente van het aanbod geen

gebruik, dan is de verkoper gedurende een periode van 3 jaar vrij de grond dan wel het beperkte recht te verkopen aan wie hij wil. De Wet Voorkeursrecht bevat geen

enkele verplichting tot verkoop. Slechts in de gevallen dat men zelf de grond/ het beperkte recht wil verkopen, moet deze eerst worden aangeboden aan de gemeente.

De gemeente wijst het gebied aan waarop het voorkeursrecht van toepassing is. Gemeenten kunnen niet zomaar besluiten bepaalde gronden te belasten met een

voorkeursrecht. Daarvoor is een relatie met een ruimtelijke grondslag nodig, bijvoorbeeld met een (ontwerp) bestemmingsplan of met een (ontwerp) structuurplan. In ieder

geval moet de gemeente bij het besluit tot aanwijzing aangeven welk voorkeursrecht wordt gevestigd en waarom dit wordt gevestigd. Door gebruik te maken van artikel 8a

van de Wet voorkeursrecht gemeente kunnen college van B & W vervroegd de wet van toepassing verklaren.

Vrijstellingen

Voor de aanbiedingsplicht van de verkoper gelden een aantal uitzonderingen. De voornaamste vrijstellingsmogelijkheden die de wet biedt zijn:

•

Reeds overeengekomen aktes

•

Staat/Provincie/Waterschap

•

Executoriale verkoop

•

transactie tussen naaste familieleden

•

veling huwelijksgemeenschap

•

nalatenschap

•

testament

Wijzigingen Wet Voorkeursrecht Gemeenten (per 1 juli 2008)

Vestiging van het voorkeursrecht

Onder de nieuwe Wvg zijn er straks vier vestigingsgrondslagen, te weten: het bestemmingsplan, de structuurvisie, het projectbesluit en indien nog geen ruimtelijk

document voorhanden is, een tijdelijk voorkeursrecht. Daarnaast is het mogelijk om een voorlopig voorkeursrecht te vestigen.

Het gemeentelijk structuurplan, het regionaal structuurplan en het stadsvernieuwingsplan uit de Wet op stads- en dorpsvernieuwing vervallen onder de nieuwe Wro en

hebben logischerwijs voor de nieuwe Wvg geen betekenis meer.

Verder wordt de vestigingsprocedure sterk vereenvoudigd. De nieuwe Wvg kent nog maar twee besluitmomenten. Ten eerste het besluit van burgemeester en wethouders

tot vestiging van een voorlopig voorkeursrecht ex artikel 6 Wvg (nieuw). Vervolgens dient de gemeenteraad binnen drie maanden (zie onder kopje “termijnen”) na dit besluit

een definitief besluit tot vestiging van het voorkeursrecht te nemen. Zij kan dan besluiten het voorkeursrecht te vestigen op basis van:

1. artikel 5 Wvg (nieuw), indien nog geen ruimtelijk besluit beschikbaar is;

2. artikel 4 Wvg (nieuw), een structuurvisie;

3. artikel 3 Wvg (nieuw), een projectbesluit;

4. artikel 3 Wvg (nieuw), een bestemmingsplan.

De tabel geeft een overzicht van de vestigingsgrondslagen onder de huidige Wvg en de tegenhangers onder de nieuwe Wvg.

Wvg (oud)

Wvg (nieuw)

Aanwijzing van gronden op grond van:

Aanwijzing van gronden op grond van:

Artikel 8a, eerste lid, toegedachte bestemming

Artikel 6: voorlopige aanwijzing

Artikel 8, eerste lid: toegedachte bestemming

Artikel 5: indien nog geen ruimtelijk besluit beschikbaar is

Artikel 6, eerste lid: ontwerp structuur- of bestemmingsplan

Geen mogelijkheid om voorkeursrecht te vestigen op basis van een ontwerp-plan

Artikel 2, eerste lid: bestemmingsplan of structuurplan

Artikel 3, eerste lid: bestemmingsplan, projectbesluit of inpassingsplan

Of

Artikel 4, eerste lid onder a: structuurvisie met aanwijzingen voor de bestemming

U wilt niet verkopen:

Dan gebeurt er niets.

U wilt verkopen:

dan bent u afhankelijk van B&W:

- B&W wil niet kopen

3 jaar vrij tot verkoop

- B&W heeft termijn van 8 weken overschreden

3 jaar vrij tot verkoop

- B&W wil kopen

verkoper krijgt brief

Termijnen

De systematiek van de nieuwe Wvg gaat ervan uit dat het voorkeursrecht blijft voortduren indien tijdig een opvolgend planologisch besluit wordt genomen. Dit houdt ten

aanzien van de hiervoor genoemde vestigingsgrondslagen in dat:

1.

binnen 3 maanden na dagtekening van het besluit tot een voorlopige aanwijzing ex artikel 6 een aanwijzing op grond van artikel 3, 4 of 5 in werking dient te treden;

2.

binnen 3 jaar na het besluit ex artikel 5 Wvg een opvolgend ruimtelijk besluit dient te worden vastgesteld;

3.

bij een aanwijzing op grond van artikel 4 binnen 3 jaar na vaststelling van de structuurvisie een opvolgend ruimtelijk besluit dient te worden vastgesteld

(projectbesluit of bestemmingsplan);

4.

tijdig na het projectbesluit een bestemmingsplan dient te worden vastgesteld op grond van het bepaalde in artikel 3.13 Wro. Deze termijn kan 1,2 of 4 jaar bedragen;

5.

bij een aanwijzing op grond van artikel 3 binnen 10 jaar na inwerkingtreding van het bestemmingsplan het voorkeursrecht vervalt.

6.

Worden deze termijnen overschreden dan bepaalt artikel 9 Wvg (nieuw) dat het voorkeursrecht van rechtswege vervalt. Dit is een grote verandering ten opzichte van

de huidige Wvg. Het voorkeursrecht vervalt vanwege rechtswege 10 jaar na inwerkingtreding van het bestemmingsplan ongeacht of de nieuwe bestemming(en)

gerealiseerd is of niet.

Rol Provincie en Rijk

De gewijzigde rol van de Provincie en het Rijk op grond van de nieuwe Wro heeft gevolgen voor de werkingssfeer van het voorkeursrecht.

Op grond van artikel 9a Wvg (nieuw) krijgen Provincie en Rijk dezelfde bevoegdheid als gemeenten om een voorkeur te vestigen. Dit heeft tot gevolg dat een gemeente dan

niet meer bevoegd is om zelf nog een voorkeursrecht te vestigen. In lopende Wvg aanwijzingen neemt de Provincie of het Rijk de plaats in van de gemeente. Het

voorkeursrecht wordt gevestigd door Gedeputeerde Staten (bij een voorlopige aanwijzing op grond van artikel 6), Provinciale Staten of de Minister van VROM. De Minister

van VROM heeft overigens niet de mogelijkheid om een voorlopige aanwijzing op grond van artikel 6 Wvg (nieuw) te nemen.

Bezwaar en beroep

Nu het aantal besluiten tot vestiging is teruggebracht tot maximaal twee, is hiermee tegelijkertijd het aantal mogelijkheden om bezwaar en/of beroep in te dienen eveneens

drastisch verminderd en teruggebracht naar maximaal twee.

Overgangsrecht

De hoofdlijn van het overgangsrecht zoals opgenomen in de Invoeringswet Wro bepaalt dat lopende besluiten tot aanwijzing van gronden gelijkgesteld worden met de

aanwijzingsbesluiten op grond van de nieuwe Wvg. De gelijkstelling heeft tot gevolg dat een lopende Wvg aanwijzing onder het nieuwe regime valt. De hierboven

beschreven systematiek van de nieuwe Wvg is dan van toepassing. De termijnen welke op grond van het overgangsrecht gelden, wijken af van de termijnen zoals bepaald in

de artikelen 6 en 9 Wvg (nieuw) welke gelden voor aanwijzingen die worden genomen na 1 juli 2008. Zoals vermeld vervalt het voorkeursrecht van rechtswege indien binnen

de genoemde termijnen geen opvolgend planologisch besluit is genomen.

Onder de nieuwe Wvg is het niet meer mogelijk op grond van een ontwerp (structuur- of bestemmingsplan) een voorkeursrecht te vestigen. Dit zou betekenen dat een

termijn van 5 maanden wordt verloren. In de Invoeringswet Wro is hierin in eerste instantie niet voorzien. Inmiddels heeft de wetgever dit opgemerkt en is de omissie in de

Invoeringswet gerepareerd¹. De termijnen, inclusief de reparatie, zijn hieronder in een tabel weergegeven.

Wat doet A.O.G.?

O.A.G. moet u zien als een deskundige die uw belangen behartigd tegenover de te onteigenende partij (overheid). Samen met de deskundige stelt u de totale schade vast

die u heeft bij een gedwongen verhuizing. Hierbij kunnen kosten aan de orde komen die u zelf volledig over het hoofd zou zien.

Vervolgens gaat de deskundige voor u in onderhandeling met de overheid, uiteraard met als doel het maximaal haalbare resultaat hieruit te halen. Indien dit resulteert in

een overeenkomst zorgt de onteigeningsdeskundige voor een volledig correcte juridische afhandeling. In veel gevallen kan de onteigeningsdeskundige u ook helpen bij het

zoeken van vervangende huisvesting. Indien u in deze fase niet tot overeenstemming komt dan wordt voor de gerechtelijke fase de bijstand ingeroepen van een

onteigeningsjurist/advocaat.

O.A.G. opereert onafhankelijk van de te onteigenende partij. Onze deskundigheid en ervaringen zijn bij onderhandelingsvaardigheden van groot belang. Wij zijn bereid de

kosten voor deze werkzaamheden rechtstreeks door te geven aan de onteigenende partij (overheid). De gehele procedure is een enerverend en soms emotioneel proces,

waarbij een vertrouwensband tussen u en de onteigeningsdeskundige een pré is. Indien u na een oriënterend gesprek geen goed gevoel heeft bij onze deskundige kunt u

kosteloos het contact verbreken.

.